核心观点。
   
公司业绩稳步增长,盈利能力提升显著。公司2016年归母净利润为6亿元,同比增长31%。2017年1季度公司营业收入达到4亿元,同比增长39%;
   
归母净利润达到2亿元,同比增长103%。2016年公司毛利率达到64.8%,有明显提升。主要的房地产租赁业务的毛利率也上升到了63%。伴随租赁面积进一步扩大以及房地产开发销售持续进行,公司经营绩效提升明显。
   
临港住宅项目销售火热,位于金桥的S11地块也于今年一季度开始进行桩基工程,这都将为公司后续业绩提供有力支撑。公司位于临港地碧云壹零住宅项目总建面14.6万平米,合计货值32.8亿元,已于去年12月正式开盘,根据公司一季报经营数据显示,第一期去化率已经达到97.3%。销售均价约25000元/平米。根据年报显示,公司计划今年累计销售面积不低于全盘的60%。位于金桥的S11地块总建面10万平米,今年1月开始桩基工程,可贡献货值94亿元,预计将在2018开盘。
   
公司项目主要位于金桥开发区,土地储备价值高;北郊未来产业园有望复制金桥开发区的产城融合模式。公司项目权益建筑面积达到300万平米,其中商业及办公楼占比30%。公司RNAV 增值达到229亿元。公司于去年获得的宝山未来产业园区的三块科创用地占地面积12.2万平米,RNAV 增值约18.3亿元。这是上海市政府批准上海北部唯一的市级产业园区。宝山区引入金桥集团与宝山工业园区合作,旨在更好地借助公司丰富的开发经验和过硬的品牌优势,吸引更多高新技术产业落户。
   
财务预测与投资建议。
   
下调评级至增持,目标价23.94元(原目标价为28.80元)。我们预测公司2017-2019年每股收益分别为0.57/0.82/1.44元(2017-2018年原预测为0.52/0.85元)。可比公司2017年平均估值为42X,我们给予公司42X,对应目标价23.94元。公司RNAV 估值为28.12元,目前股价较RNAV 折价43%。
   
风险提示。
   
公司租赁项目出租率不及预期。公司销售结算不及预期。